السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

كتبت موضوعا في احد المواقع العقارية وقلت ان نهاية ارتفاع العقار سيكون في عام 2012 مستدلا بعدة عوامل اهمها عاملين

العامل الاول :- تضخم اسعار العقار ووصوله لمستويات عالية جدا ( غلاء فاحش ) ووصول العقار لسقفه الاعلى ودورته الاقتصادية إنتهت

العامل الثاني : - كثرة العروض وعدم تمكن محدودي الدخل وهم يمثلون الشريحة الكبرى للسكان من الحصول على العقار المناسب لمدخولهم المالي

وهذا يصل بنا الى : -

* ركود مؤقت للعقار

* نزول تدريجي للأسعار

* وهناك عوامل مساعدة لتلك النقطتين وهي تدخل الدولة بهيئة الاسكان وقلة الانتظار في صندوق التنمية العقاري

ونأتي للعامل الأهم وهو الرهن العقاري : -

الرهن العقاري سيكون عاملا مساعدا وقويا لنزول العقار بمستوياته داخل النطاق العمراني وخارجه

لأن البنوك والمؤسسات المموله للعقار لن تحسب قيمة العقار السوقية

بل ستحسب قيمته الحقيقية وسيكون سعر التضخم خارج السياق التمويلي

مثال بسيط

فلان من الناس اراد تملك عقارا معينا سعره مليون ويذهب للبنك لشراء هذا العقار فسيقوم البنك بتقدير قيمة العقار الفعلية

والتي حتما لن يكون بمليون ريال ( لان السعر مبالغ فيه ) وسيقرر سعره الحقيقي فإما يقبل به البائع صاحب العقار وبالتالي يشتريه فلان من الناس

أو يتركه فلان ويبحث عن غيره والنتيجة ان العقار سيُحدد سعره الحقيقي وليس التضخمي الحاصل الآن

هذه ميزة الرهن العقاري وهي تقدير اسعار العقار الحقيقية وبالتالي سينتج عن ذلك إنخفاض في اسعار العقار دون النظر لجشع البعض الغير مبرر

ومن ناحية أخرى يستدل على نزول العقار ماقاله أمين مدينة الرياض قبل إقالته

عن قرب تصحيح ( هو قال إنهيار ) العقار وأعتقد والله أعلم ان تصريحه هو سبب إقالته