الاموال تتدفق على صكوك دار الاركان العقارية السعودية
يعزى تدفق الاموال على سندات شركة دار الاركان للتطوير العقاري السعودية الى تجدد الثقة في قدرة الشركة على سداد ديونها وكذلك الى الاقبال على شراء الاصول السعودية بوجه عام في ظل ازدهار اقتصاد المملكة.
وتراجع العائد على السندات الاسلامية (الصكوك) التي تبلغ قيمتها مليار دولار -التي اصدرتها دار الاركان بمعدل ربح متغير 2.817 بالمئة وتستحق في يوليو تموز المقبل- الى نحو ثمانية بالمئة مقارنة مع أكثر من 25 بالمئة في بداية يناير كانون الثاني وذلك بعدما أصبح واضحا أن الشركة ستسدد هذا الدين في موعده.
ويقول متعاملون ان هذا التراجع ربما يكون قد بلغ مداه لكن العائد على صكوك أخرى للشركة تستحق في 2015 قد يواصل التراجع. وقد تراجع بالفعل الى 10.7 بالمئة من 14 بالمئة في بداية العام. لكن العائد على الصكوك التي تستحق في 2012 وصل الى أدنى مستوياته المسجل في 2011 واذا تكرر ذلك مع صكوك 2015 فقد يصل عائدها الى عشرة بالمئة.
وقال جون بيتس مدير أدوات الدخل الثابت لدى سيلك انفست لادارة الاصول ومقرها لندن "في ظل المخاوف المحيطة بتطور سوق الاسكان السعودية تقدم الصكوك واحدا من أعلى معدلات الربح في المنطقة عند 10.75 بالمئة وهو ما يجعلها محط أنظار المستثمرين."
وقد عادت الثقة في دار الاركان أكبر شركة خاصة للتطوير العقاري في المملكة بصورة كبيرة. فحين أصدرت الشركة في 2010 صكوكها التي تستحق في 2015 كان الطلب ضعيفا من المستثمرين واضطرت الشركة للقبول بحصيلة قدرها 450 مليون دولار بعدما كانت تستهدف في الاساس جمع 500-700 مليون دولار.
ومثلها مثل الشركات العقارية السعودية الاخرى تستفيد دار الاركان حاليا من عدد من العوامل أحدها الدعم الحكومي للقطاع العقاري. فرغم أن الشركة ليست مدعومة بشكل مباشر من الحكومة الا ان الخطوات الرسمية أقنعت المستثمرين بأن السلطات ترغب في نجاح الشركة.
ففي اكتوبر تشرين الاول الماضي وافق صندوق الاستثمارات العامة على تسهيل بقيمة أربعة مليارات ريال (1.1 مليار دولار) لتمويل مشروع قصر خزام في جدة أحد أكبر مشروعات دار الاركان والذي تقدر تكلفته بنحو 12 مليار ريال.
ومن العوامل التي ساهمت في دعم دار الاركان النمو القوي للاقتصاد السعودي العام الماضي والذي قدرته وزارة المالية عند 6.8 بالمئة الى جانب زيادة الانفاق الحكومي لتجنب التوترات الاجتماعية بعد ثورات الربيع العربي في بلدان أخرى بالمنطقة.
وسجلت الشركة مستوى قويا للسيولة في نهاية 2011 باحتياطيات نقدية تقارب 2.5 مليار ريال. وقالت هذا الشهر انها ستعتمد في سداد ديون بقيمة 4.6 مليار ريال تستحق هذا العام على مبيعات متوقعة بقيمة نحو 800 مليون ريال فصليا.
وقال غسان شهيب المحلل لدى اكزوتيكس وهو بنك استثمار متخصص في الاسواق المبتدئة "حققت دار الاركان تدفقات نقدية حرة قدرها نحو 150 مليون دولار في الربع الرابع وحده وهذا يساوي ما حققته اجمالا في العامين الماضيين."
ومن المرجح أن تظل الاعمال قوية هذا العام. فقد خصصت الحكومة السعودية 250 مليار ريال من فائض ميزانية عام 2011 لبناء 500 ألف منزل خلال السنوات القليلة المقبلة في ظل نقص المعروض من المنازل للسكان الذين يشكل الشباب نسبة كبيرة منهم اذ تقدر شركة جونز لانج لاسال الطلب السنوي على المساكن بين 150 و200 ألف وحدة معظمها لشريحة الدخل المتدني والمتوسط وهو ما يعني انه سيجري استيعاب الانشاءات بسهولة.
وقال توماس كريستي المتعامل في ادوات الدخل الثابت لدى رسملة في دبي "مبادرات الحكومة السعودية لبناء المساكن ودعم البنية الاساسية عززت المعنويات الايجابية بشأن الشركة."
وتوقع اقتصاديون في استطلاع أجرته رويترز في ديسمبر كانون الاول أن يتباطأ نمو الناتج المحلي الاجمالي للسعودية الى أربعة بالمئة هذا العام وهو معدل لا يزال قويا. لكن ارتفاع اسعار النفط العالمية في الفترة الاخيرة واحتمال ارتفاع انتاج النفط السعودي لتعويض تراجع المعروض من الخام الايراني جراء العقوبات المفروضة على طهران يعني أن تقديرات النمو قد تكون متحفظة للغاية وأن الميزانية ستواصل تسجيل فائض بسهولة مما يسمح للمملكة بمواصلة تمويل المشروعات العقارية.
وهذا التضافر المثالي لكل تلك العوامل يدعم صعودا لسوق الاسهم السعودية وهو ما قد يمتد الى أصول أخرى كالعقارات. فقد ارتفع المؤشر الرئيسي للاسهم السعودية بنسبة 12 بالمئة منذ بداية العام وسجل أعلى مستوياته في 41 شهرا. وارتفعت أسهم دار الاركان 29 بالمئة لكنها لم تصل بعد الى أعلى مستوياتها المسجل العام الماضي.
ويقول بعض المحللين ان هناك احتمالا لارتفاع صكوك دار الاركان التي تستحق في 2015 والتي تصنفها مؤسسة ستاندرد اند بورز عند BB- بواقع نقطتين أو ثلاثة أخرى وانها قد تواصل الصعود بعد سداد صكوك 2012 الذي من شأنه تقليل أعباء الشركة وتخفيف جدول استحقاقات الديون.
ويبدو أن المقارنة مع شركات عقارية كبرى أخرى بالمنطقة يدعم هذا الرأي. فشركة اعمار العقارية في دبي أصدرت صكوكا بقيمة 500 مليون دولار بمعدل ربح 8.5 بالمئة تستحق في 2016 صنفتها مؤسسة موديز عند B1 وهو تصنيف أقل درجة واحدة من تصنيف دار الاركان. وبلغ العائد على هذه الصكوك 7.2 بالمئة.
وأصدرت الدار العقارية أكبر شركة للتطوير العقاري في أبوظبي سندات تقليدية بقيمة 1.3 مليار دولار بفائدة 10.75 بالمئة تستحق في 2014 صنفتها موديز عند B3 . وبلغ العائد على هذه السندات 6.4 بالمئة.
وقال شهيب "بالمقارنة مع صكوك اعمار التي تستحق في 2016 تقدم صكوك دار الاركان التي تستحق في 2015 عائدا أعلى بنسبة أربعة بالمئة تقريبا."
ولدى كل شركة نقاط قوة فريدة اذ تتمتع دار الاركان بميزة سكانية نظرا لصغر سن السكان في السعودية وهو عامل من المتوقع أن يدعم نموا قويا للطلب في السنوات القادمة بينما اعمار مملوكة بنسبة 32 بالمئة لحكومة دبي وتستفيد الدار من دعم سيادي قوي.
وقال بيتس "من حيث المقارنة باعمار فان الاستحقاق الوشيك لدار الاركان يفرض تحديات أقل على مستوى القطاع مقارنة مع التحديات في دبي نظرا لاعباء الديون الاجمالية."
ومن نقاط ضعف دار الاركان بالنسبة للمستثمرين الضبابية حول جودة محفظتها من الاراضي اذ تقول انها تمتلك نحو 35 مليون متر مربع من الاراضي وان 85 في المئة منها في مدينتي جدة والرياض. وتشكل قطع الاراضي نحو 80 في المئة من اجمالي أصول الشركة التي تبلغ نحو 23 مليار ريال في بلد يقول المحللون ان من الصعب تقييم العقارات فيه.
وقد تصبح التقييمات اكثر ضبابية على الاقل في المدى القصير بسبب تغييرات لقواعد تنظيمية في السعودية. وأفادت وسائل اعلام محلية هذا الشهر أن مجلس الشورى اقترح فرض ضريبة على قطع الاراضي التي لم يجر تطويرها وهو ما قد يدفع الاموال للخروج من مجال شراء الاراضي الى مجال التطوير العقاري أو أسواق اصول اخرى.
وقال محلل للدخل الثابت لدى بنك عالمي يعمل في المنطقة "بالنسبة لمستثمر ينظر بايجابية للقطاع العقاري السعودي فان دار الاركان خيار جذاب. ولكن غياب الوضوح بشأن جودة محفظتها من الاراضي هو أكبر باعث قلق لاي مستثمر."
لكن تغيير القواعد التنظيمية ربما يساعد دار الاركان. فبعض العاملين في القطاع يعتقد ان قانونا طال انتظاره لتيسير الرهن العقاري قد يصدر هذا العام اذا استطاعت الحكومة التوصل الى سبل لمعالجة قضايا حساسة مثل السماح للبنوك بالحجز على منزل المقترض اذا عجز عن السداد.
وقال خان زاهد كبير الاقتصاديين في الرياض المالية ان قروض المنازل موجودة في السعودية حاليا لكن كثيرا منها يعتمد على الراتب بحيث تخصم الاقساط من راتب المشتري عند تحويله الى حسابه المصرفي. وأضاف أنه في حالة اقرار قانون الرهن العقاري فانه قد يعزز النشاط بشكل كبير ويحفز السوق العقارية.
