سنة انهـــــــــــــــــيار العقار في السعودية

[الاسهم السعودية]

لسلام عليكم
عام 1433 شهد الكثير من المتغيرات على جميع الاصعدة المحلية والاقليمية والدولية سقوط رؤساء وانهيار دول وافلاس مؤسسات وشركات وكلها تصب بأذن الله تعالى في صالح الاسلام والمسلمين
الموضوع اللذي اثارالجدل وتضاربت الاقاويل حولة واسعد الكثير وتضجرمنه البعض وشهد خلال الاشهر الفائتة التصدرفي عناوين وسائل الاعلام
الا وهو {انهيارالعقارالسعودي }
طبعا قبل الشروع في الموضوع يجب على من يقرأالموضوع ان يعرف تمام المعرفة ان قرارالبيع والشراء مسؤليته شخصيا ولااحد يتحمل تبعاته
صدر قرار سيدي خادم الحرمين الملك عبدالله حفظة الله بأقرار الرهن العقاري والايجارالتمويلي لكي يكمل نجاح قراراته ويثبت للجميع مدى اهتمامه بشعبة وان المصالح العامة فوق كل اعتبار .نسأل الله له التوفيق والصحة وطولة العمر
والبعض فسرهذا القراربشكل خاطئ والاخر اصاب في بعض النقاط وتجاهل بعضها علما بأنه لم ينشر اي تعليمات اوشروط او انظمة لهذا القرار وانما يهمنا في القرار المبدئ تصريح معالي وزير المالية ان خادم الحرمين امر في القرار انه يشمل الجميع وبالذات اصحاب الدخل المحدود وننتظر الانظمة والتعليمات بهذا الشأن
ثانيا \نرجع لمحورالحديث المهم الاراضي بين انخفاض وارتفاع
الاراضي السكنية هي محورالحديث فبعد القرارالسامي تأكد تماما انهيار العقار في المملكة وذلك لعدة اسباب
1-اتضح من خلال التدقيق في اسعارالاراضي بأنها مضاربة بحته وكان ارتفاعها في بداية العام وصل مايقارب 600في المئة
2-الصفقات السرية التي تمت في بداية السنة لتصريف المخططات الكبيرة من قبل تجارالعقارعلى المستثمرين المطورين
3-العرض زادعن الطلب في جميع المناطق وامتناع الشراء بحجة الغلاء الفاحش والاحتكار
4-تم اعتماد فرض الزكاة على عروض التجارة من الاراضي وهي تختلف عن عروض القنية التي لاتجب فيها الزكاة والقرارقيد التنفيذ ولكن لااعلم حقيقة من اي وقت يحسب فرض الزكاة هل هي من عام 1420ومافوق ام من عام 1430 فمافوق {يعني عندك مجموعة اراضي وتملكها من 10 سنوات تدفع الزكاة لجميعها الى احدث تاريخ وتقدر ليس بسعرالسوق وانما بسعر لجان الخرص والتقدير }
5-ماتم تخصيصة لوزارة الاسكان من مبالغ ومخططات لانشاء وحدات سكنية حيث يقدر عدد الوحدات اكثرمن 500الف وحدة سكنية في جميع مناطق المملكة وللاحاطة تم البدء في كثير من المناطق
6-السماح للمطورين العقاريين في قرار الرهن العقاري بأنشاء وحدات سكنية ورهنها وهذا ينفع المواطن حتى لاتحتكر البنوك القرار
7-قرار معالي وزير الشؤن البلدية بشأن مايخص المنحة الجديدة انها لاتملك الى بعد بناءها {يعني ماهو مثل زمان تأخذمنحه وتبيعها }
8-الاوضاع الحالية المحيطة بنا تجعل المسؤلين اكثراهتماما بتوفير متطلبات ابناء الوطن وخاصة الامور الاساسية مثل السكن وهي خطوة جبارة لأكثر من60بالمئة اواقل لايتملكون مساكن
9-ارتفاع ملحوظ في تأخرالشباب عن الزواج وازدياد العنوسة بسبب العامل الرئيس وهوالمسكن حيث يستطيع اي شخص الحياة وتكاليف امورة اليومية بدون وظيفة ولكن لايستطيع الاستمرار بدون تملك مسكن
10-عند بدء تنفيذالقراروتاريخ التنفيذ بعد 3شهورمن تاريخ القرار حسب تصريح الناطق يبدأ الانهيارفي شقق الايجار تدريجيا {مثلا انا مستأجر ب20الف ريال سنويا واتيحت لي فرصة التملك بنظام الرهن بمقدار 15الف ريال سنويا لمدة 20 سنة فمن البديهي جدا وبدون تردد اتخذ قرار الرهن العقاري بحيث اتملك المنزل بعد 20سنة ولا ابقى في الايجار لمدة 20سنة وفي النهاية بدون تملك واتوقع يبدأ سعرالانهيار 40بالمئة اول سنة يعني انت مستأجرالان ب20الف بعدسنة ب12الف ريال وحسب الرصدالمبدئ فأن جميع اصحاب الادوارالمتعددة ارتاحوا للقرار وسوف يتجهون لنظام الرهن مثل الشركات والبنوك فمثلا عندما تكون مستأجر في احدى العمائر يعرض عليك صاحب العمارة البقاء بنظام التملك وهذه تنطبق على صاحب الاملاك المتعددة
11-حسب المسح البلدي الاخير بسنة 1433في شهر 3تم تسجيل اكثرمن 4مليون قطعة ارض معتمدة بنظام المخططات في جميع انحاءالمملكة كلها اراضي بيضاء يعني قدامك قرن كامل 100سنة حتى يتم اشغال المساحة كاملة
12-بعدصدورقرارالرهن العقاري انخفضت الاراضي خارج النطاق العمراني بحدود80الى90الف ريال في كل قطعة ارض
ثالثا \ايجابيات قرارالرهن العقاري
-شامل لجميع طبقات المجتمع
-قسط مريح
-لجان متخصصة في تقديرالاسعار حتى يقطع نفوذ اصحابي الجشع
-يشمل الموظف وغير الموظف
-مبني على الشريعة الاسلامية والى الان لم يصدراي فتوى بذلك
-الجميع يتملك بأقل وقت واقل جهد
-حفظ حقوق جميع الاطراف
-يكفيك عن توفيرمنزل لابناءك حيث عند استقلال الابن عن العائلة يبدأ بتملك مريح اكثر من اليوم لان البداية تكون شحيحة ولكن مع الاستمرار وكثرة شركات التطوير يتوفر المنزل بسيولة اقل وبمواصفات عالية
رابعا \عيوب الرهن العقاري
-عدم التنازل في حالة الوفاة {طبعا حسب اللائحة القديمة}
-يضر ضررا بالغا اصحاب العمائر المتعددة واصحاب الاراضي البيضاء حيث لايجد صاحب العمائرمن يستأجر عنده ويلجأ الى نظام الرهن بمبلغ مساوي لتكلفة واما بخصوص الاراضي البيضاء المتفرقة لايستطيع صاحبها بناءها ولايستطيع بيعها بسعر تكلفتها
دلائل اولية للانهيار
1-العرض اكثر من الطلب منذ تسريب اخبار اقرارالرهن العقاري اي منذ 8الى9شهورمضت
2-البدءفي مشاريع الاسكان
3-انخفاض في الاراضي التي تقع خارج النطاق العمراني
4-امتناع المستفيدين من الشراء بسبب الغلاء الفاحش
5-دخول سيولة ذكية في قطاع المصارف بعد التصريح بالقرار
ومع هذه القرارات الملكية ومايتبعها انشاء الله من قرارات سوف ترون العجب العجاب في اسعار العقار من انهيارات وتكدس
بعض التوقعات للاسعار في شهرذي الحجة القادم
الرياض الان 300الف وفي ذي الحجة 120الف
جدة 350وفي ذي الحجة 90الف
مكة 400وفي ذي الحجة 220
الدمام 400وفي ذي الحجة 130الف
المدينة 500وفي ذي الحجة 230الف
تبوك 400وفي ذي الحجة 180
نتمنى للجميع التوفيق